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國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告
2023年第3號(hào)
為規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將橫琴粵澳深度合作區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“合作區(qū)”）土地增值稅預(yù)征相關(guān)事項(xiàng)公告如下：
一、在合作區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)且未進(jìn)行土地增值稅清算前取得銷售收入的單位和個(gè)人，為預(yù)繳土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本公告預(yù)繳土地增值稅。
對(duì)符合規(guī)定的保障性住房項(xiàng)目，不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。
二、納稅人應(yīng)按項(xiàng)目，自首次取得房地產(chǎn)銷售收入的次月15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征率相關(guān)資料，辦理土地增值稅預(yù)征率報(bào)備手續(xù)。
三、除保障性住房項(xiàng)目外，合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。具體每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合合作區(qū)土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素按年確定，確定方法及流程見附件。在稅務(wù)機(jī)關(guān)首次確定預(yù)征率前，納稅人暫按報(bào)備的預(yù)征率預(yù)繳，報(bào)備預(yù)征率低于2%的，暫按2%進(jìn)行預(yù)繳。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
五、納稅人應(yīng)按月申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，申報(bào)期為次月15日前。未按規(guī)定預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。
本公告自2024年2月1日起施行。
特此公告。
附件：國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征率確定方法及流程
國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局
2023年12月28日
附件：
國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局 土地增值稅預(yù)征率確定方法及流程
一、合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率(以下簡(jiǎn)稱“預(yù)征率”)，以該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每平方米平均售價(jià)（不含稅，下同）和每平方米扣除項(xiàng)目金額為依據(jù)，計(jì)算每平方米增值額和增值率（增值額與扣除項(xiàng)目金額之比），按適用土地增值稅稅率計(jì)算每平方米應(yīng)納稅額，以每平方米應(yīng)納稅額與每平方米減免稅額之差占每平方米平均售價(jià)的百分比確定預(yù)征率。屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)按照合作區(qū)已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測(cè)定建筑安裝工程費(fèi)情形的，按照以上方法計(jì)算的預(yù)征率再乘以80%確定。
預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距，百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。按上述方法確定的預(yù)征率，低于2%的按2%進(jìn)行預(yù)征，高于10%的按10%進(jìn)行預(yù)征。
二、每平方米平均售價(jià)=∑[各產(chǎn)品類別每平方米平均含稅售價(jià)÷（1+適用稅率或征收率）×各產(chǎn)品類別對(duì)應(yīng)可售建筑面積]÷總可售建筑面積
以上所稱產(chǎn)品類別，是指功能、性質(zhì)或價(jià)格存在明顯不同的產(chǎn)品，例如普通住宅、非普通住宅、商鋪、車位、辦公用房等。
三、每平方米扣除項(xiàng)目金額根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)資料，歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用，按可售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，具體包括：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
1.建筑安裝工程費(fèi)，已簽訂合同的，按合同金額或結(jié)算金額為依據(jù)計(jì)算歸集；未簽訂合同的，按預(yù)算金額為依據(jù)計(jì)算歸集。按照以上方法未能反映項(xiàng)目實(shí)際情況，或報(bào)送的預(yù)算金額明顯偏高且無合理理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照合作區(qū)近五年已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測(cè)定建筑安裝工程費(fèi)。
2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)計(jì)算測(cè)定的建筑安裝工程費(fèi)扣除比例確定;扣除比例按照合作區(qū)近五年已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測(cè)定。
納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)定的建筑安裝工程費(fèi)扣除比例系數(shù)未能反映項(xiàng)目實(shí)際情況的，可按合同金額、結(jié)算金額或預(yù)算金額計(jì)算歸集報(bào)備金額，并提供相關(guān)佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后按報(bào)備金額歸集。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。
(四)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計(jì)算扣除。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
四、普通住宅增值率大于零且未超過20%的，按普通住宅應(yīng)稅收入占總應(yīng)稅收入的比例計(jì)算每平方米減免稅額。每平方米減免稅額=每平方米應(yīng)納稅額×（普通住宅每平方米平均售價(jià)×普通住宅可售建筑面積）÷（每平方米平均售價(jià)×總可售建筑面積）。
五、預(yù)征率確定流程：納稅人應(yīng)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、銷售等資料，填報(bào)工程量、可售建筑面積、取得土地使用權(quán)所支付的金額及銷售價(jià)格等項(xiàng)目信息。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理預(yù)征率報(bào)備資料后，在15個(gè)工作日確定預(yù)征率，向納稅人依法送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)因特殊原因無法按期確定預(yù)征率的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可延期10個(gè)工作日。
納稅人未按照規(guī)定期限報(bào)備土地增值稅預(yù)征率手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用政府部門信息共享數(shù)據(jù)以及合作區(qū)已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)定其預(yù)征率，通知納稅人據(jù)此預(yù)繳。
納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定的預(yù)征率有異議的，應(yīng)在收到通知書15個(gè)工作日內(nèi)提供佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的，予以調(diào)整。
六、預(yù)征率實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，納稅人應(yīng)在每自然年度終了后的2個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每平方米平均售價(jià)的變動(dòng)情況，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估預(yù)征率浮動(dòng)超過0.2%的，重新調(diào)整預(yù)征率。
關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》的解讀
現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺(tái)背景
《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》（粵地稅發(fā)〔1997〕29號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，省局提倡采用預(yù)征的辦法征收。尚未實(shí)行預(yù)征的地方，要抓緊調(diào)查研究，盡快確定合理可行的預(yù)征辦法；已實(shí)行預(yù)征的地方，應(yīng)注意執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，不斷完善預(yù)征辦法?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第二條規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%?！掇D(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(粵地稅發(fā)〔2010〕105號(hào))第二條規(guī)定，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)、房?jī)r(jià)的上漲等因素，對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
為充分發(fā)揮土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，解決單一預(yù)征率過高或過低的問題，更為客觀反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平，根據(jù)上述文件規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局制定了《公告》。
二、界定預(yù)征納稅人范圍
在合作區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)且未進(jìn)行土地增值稅清算前取得銷售收入的單位和個(gè)人，為預(yù)繳土地增值稅的納稅人。同時(shí)，《公告》明確了對(duì)符合規(guī)定的保障性住房項(xiàng)目，不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。
三、明確首次辦理預(yù)征率報(bào)備時(shí)間
納稅人應(yīng)按項(xiàng)目，在首次取得房地產(chǎn)銷售收入的次月15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征率相關(guān)資料，辦理土地增值稅預(yù)征率報(bào)備手續(xù)。
四、確定預(yù)征率的方法及流程
除保障性住房項(xiàng)目外，合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合項(xiàng)目合作區(qū)土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素按年確定，并以附件形式，詳細(xì)說明確定預(yù)征率的方法及流程。同時(shí)規(guī)定，在稅務(wù)機(jī)關(guān)首次確定預(yù)征率前，納稅人暫按報(bào)備的預(yù)征率預(yù)繳，報(bào)備預(yù)征率低于2%的，暫按2%進(jìn)行預(yù)繳。
五、土地增值稅預(yù)征稅款的計(jì)稅依據(jù)
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))等規(guī)定,為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
六、土地增值稅預(yù)征稅款的申報(bào)期限
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條規(guī)定：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。預(yù)征稅款的申報(bào)期限為次月15日前。
七、《公告》的生效時(shí)間
本公告自2024年2月1日起施行。
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