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《土地增值稅暫行條例實施細則》、《財稅字[1995]48號 財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》、《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅[2006]21號》等文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預征后清算的征管模式。

對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

一般的規(guī)定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行按月預征，須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申報繳納土地增值稅。

土地增值稅預征的計征依據(jù)為預收款減去應預繳增值稅稅款。

按《國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不存在預繳土地增值稅，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。

綜上我們認為，土地增值稅預繳截止時間是該項目全部竣工、辦理結(jié)算后且進行清算。

根據(jù)上述文件規(guī)定，如果當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定不預征土地增值稅的，應在取得收入時先到稅務機關(guān)登記或備案；對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

目前各地稅務局沒有相關(guān)的規(guī)定，可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目預計清算的土地增值稅為零的情況下，可以不預征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定預征的，應按規(guī)定加收滯納金。

（注1：以下裁判文書引用自裁判文書網(wǎng)。本判決書涉及1、預征土地增值稅滯納金；2、企業(yè)所得稅本金及滯納金；3、資金賬簿的印花稅本金及滯納金；4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅本金及滯納金。等方面的判決，本文僅摘錄與預征土地增值稅相關(guān)的部分。

注2：判決書中適用企業(yè)所得稅的文件規(guī)定來裁定預征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預征土地增值稅的時間視為納稅義務發(fā)生時間，讓人非常困惑，不得不說是判決書的疏漏。）

國家稅務總局重慶市大足區(qū)稅務局與重慶SY置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一審民事判決書 重慶市大足區(qū)人民法院民事判決書(2021)渝0111民初1105號 發(fā)布日期 2021-07-13

2014年10月，SY公司取得取得預售許可證后，即對其開發(fā)未完成的產(chǎn)品進行了部分銷售。

2018年5月24日，重慶市大足區(qū)人民法院做出《民事裁定書》，裁定受理申請人***申請被告SY公司的破產(chǎn)清算。

庭審中，原告重慶市大足區(qū)稅務局明確未被被告SY公司管理人確認的稅款名稱及金額如下：

1、土地增值稅（預征）。時間從2014年10月起至2016年2月期間的土地增值稅（預征），計算起算日期為2014年11月18日，結(jié)束日期為2018年5月24日，以對應每期的滯納金合計為169783.75元。

被告SY公司辯稱，一、被告SY公司不應繳納土地增值稅預征的滯納金，“****”項目經(jīng)清算審核，實際上應繳納土地增值稅稅額為0元。被告SY公司之前預交的土地增值稅211158.21元，原告重慶市大足區(qū)稅務局亦全額退還被告SY公司。上述事實，被告SY公司提交的《國家稅務總局重慶市大足區(qū)稅務局第三稅務所稅務事項通知書》記載內(nèi)容足以證明。被告SY公司既然實際上不應繳納土地增值稅，自然也不應當繳納土地增值稅預征的滯納金。

重慶市大足區(qū)人民法院認為：

依法納稅是每個納稅人業(yè)應盡的法定義務，雖然被告進行了破產(chǎn)清算，但其所欠稅款仍應當由原告進行追繳。本案經(jīng)庭審與質(zhì)證，其爭議的焦點為下列稅款及滯納金能否被確認為破產(chǎn)債權(quán)：

1、預征土地增值稅滯納金。

預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值稅的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取是預先征收土地增值稅的辦法。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預繳。企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務機關(guān)報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。企業(yè)應當自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅申報表時，應當按照規(guī)定附送財務會計報告和其他有關(guān)資料”。

《中華人民共和國稅收征收管理辦法》第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務機關(guān)除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百二十八條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預繳，由稅務機關(guān)具體核定。企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經(jīng)稅務機關(guān)認可的其他方法預繳。預繳方法一經(jīng)確定，該納稅年度內(nèi)不得隨意變更”。

由此看來，預繳稅款應當按每月或季度進行。本案中，被告SY公司開發(fā)的“****”項目自2014年起開始預售，其應按照每月預售收入預征率申報繳納土地增值稅，納稅義務發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內(nèi)。

即使如被告SY公司在庭審所述公司面臨經(jīng)營困難，但仍需向原告重慶市大足區(qū)稅務局提出免征或緩征的申請，并以原告重慶市大足區(qū)稅務局同意的其他方式進行預繳。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期間并未按照上述法律規(guī)定繳納預征土地增值稅款，且也未在當年年度終了之日起五個月內(nèi)，向原告重慶市大足區(qū)稅務局報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，進行匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。其行為屬于違反法律法規(guī)應繳納而未繳納的情形，應當被征收滯納金。

故對原告重慶市大足區(qū)稅務局要求確認被告SY公司欠繳預征土地增值稅的滯納金169783.75元為破產(chǎn)債權(quán)的訴訟請求，本院予以支持。

被告SY公司在訴訟中雖提出“****”項目經(jīng)清算審核，實際應繳納土地增值稅稅額為0元，因此被告SY公司不應繳納預征土地增值稅滯納金的辯稱意見。

本院認為，雖然被告SY公司在清算后實際應繳納土地增值稅額為0元，但并不能改變被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期間需正常納稅的事實，其應納未納的預征土地增值稅滯納金在當期已實際發(fā)生，且被告SY公司并未提交申報表，故對被告SY公司的該項辯稱意見，本院不予采納。